Сколько стоит работа Slon18.cc в Москве
Стоимость зависит от того, что именно нужно сделать: сопроводить одну сделку или провести всё расселение от первого разговора с соседями до ключей от новых квартир.
| Услуга | Что входит | Стоимость |
|---|---|---|
| Разбор документов и ситуации | Выписки ЕГРН по всем комнатам, проверка собственников, обременений, прописанных и перепланировки; письменный план расселения | от 20 000 ₽ |
| Продажа одной комнаты | Оценка, уведомление соседей о преимущественном праве, показы, проверка покупателя, сделка и расчёты | 2–3 % от цены |
| Выкуп комнат соседей | Переговоры с каждым собственником, проверка его прав, подготовка договоров, сделка и регистрация | 1,5–2 % от суммы покупки |
| Расселение под ключ | Продажа квартиры целиком, подбор жилья каждому собственнику, синхронная сделка, аккредитивы, регистрация всех переходов права | 2–4 %, от 150 000 ₽ |
Отдельно от комиссии
В любой сделке есть расходы, которые идут не посреднику: госпошлина за регистрацию права, тариф нотариуса (если комната в долевой собственности или среди владельцев есть дети), плата банку за аккредитив или ячейку. Если комната в собственности меньше минимального срока владения, при продаже может возникнуть НДФЛ — его стоит посчитать заранее, ещё до переговоров о цене.
Четыре способа расселить коммуналку
Выбор зависит не от желания одного соседа, а от того, о чём удастся договориться всем собственникам. Раскройте вариант, чтобы увидеть, кому он подходит.
Продажа квартиры целиком
Все собственники продают квартиру одному покупателю и делят деньги. Целая квартира стоит дороже суммы отдельных комнат, поэтому каждый обычно получает больше, чем при продаже своей комнаты в одиночку.
Нужно согласие всех владельцев. Часто деньги сразу идут на покупку отдельного жилья для каждого — это альтернативная сделка, где все переходы права проходят одновременно.
Выкуп комнат соседей
Один из жильцов постепенно или за одну сделку покупает остальные комнаты и получает отдельную квартиру. Подходит, если у вас есть деньги или одобренная ипотека, а соседи готовы продать.
Банки дают ипотеку на комнату неохотно и на более жёстких условиях, чем на квартиру, поэтому финансирование лучше согласовать до переговоров о цене.
Продажа своей комнаты
Если соседи не готовы к общей продаже, свою комнату можно продать отдельно. Сначала её нужно предложить соседям-собственникам: у них есть преимущественное право покупки, и на ответ закон даёт месяц.
Комната продаётся дешевле, чем доля в целой квартире, и дольше: покупателей у комнат меньше.
Городская программа
Жители, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут встать в очередь на жильё от города. Ожидание в Москве измеряется годами, а статус теряется при изменениях в семье или доходах.
Если в квартире освободилась городская комната, соседи по статье 59 Жилищного кодекса имеют право претендовать на неё в первую очередь — при соблюдении условий закона.
Как проходит расселение
Порядок одинаков для любой коммуналки; меняется только число участников и встречных покупок. На рынке Москвы весь путь обычно занимает от двух до шести месяцев, сложные случаи — дольше.
1Разговор и сбор сведений
Выясняем, сколько комнат и собственников, какие комнаты муниципальные, кто прописан, есть ли среди владельцев дети. Уже на этом шаге видно, какой способ расселения реален.
2Проверка документов
Заказываем выписки ЕГРН по каждой комнате, проверяем основания права, аресты, залоги, долги и перепланировку. Slon18.cc показывает собственникам, какие проблемы нужно снять до выхода на рынок, чтобы сделка не сорвалась на последнем шаге.
3Договорённость между соседями
Предлагаем схему раздела денег, опираясь на площадь комнат и рыночную цену квартиры, и фиксируем договорённость письменно. Если кому-то нужна встречная квартира, заранее определяем бюджет и район поиска.
4Покупатель и встречные квартиры
Ищем покупателя на всю квартиру или на отдельные комнаты, параллельно подбираем жильё тем собственникам, кто переезжает. Сроки поиска согласуем так, чтобы никто не остался без жилья между сделками.
5Сделка и расчёты
Подписываем договоры, при необходимости удостоверяем у нотариуса, проводим расчёты через аккредитив или ячейку. Деньги каждому продавцу раскрываются только после регистрации перехода права.
6Регистрация и выписка
Росреестр регистрирует переход права, продавцы выписываются и освобождают комнаты в согласованный срок, подписывается акт передачи. На этом расселение закончено.
Расселение коммуналок в Москве: что учесть
Московская коммуналка — особый объект, и расселяют её по своим правилам. Несколько вещей, которые стоит проверить именно в столице.
Где их больше всего и почему это важно
Большинство коммунальных квартир сохранилось в старом фонде: дореволюционных и сталинских домах центра — на Арбате, в Хамовниках, Басманном и Тверском районах. Такие квартиры с высокими потолками и большими площадями покупатели охотно берут целиком, поэтому совместная продажа здесь особенно выгодна по сравнению с продажей комнат по одной.
Реновация
Если дом входит в программу реновации, порядок переселения определяет город, и самостоятельная продажа комнаты может оказаться невыгодной. Прежде чем выходить на рынок, проверьте адрес в перечне домов программы на mos.ru.
Муниципальные комнаты
Комнату по договору социального найма нельзя продать, пока её не приватизировали. Бесплатная приватизация сейчас бессрочна; в Москве заявление подают через mos.ru или МФЦ, и на оформление уходит время, которое нужно заложить в график.
Перепланировка
В старом фонде часто встречаются самовольно перенесённые кухни и санузлы. Покупатели с ипотекой и их банки такие квартиры не берут, пока перепланировка не узаконена через Мосжилинспекцию, поэтому её лучше проверить в первую очередь.
Как поделить деньги от продажи коммуналки
Самый частый спор при расселении — кому сколько. По статье 42 Жилищного кодекса доля каждого собственника в общем имуществе квартиры (кухня, коридор, санузел) пропорциональна площади его комнаты. Это хорошая отправная точка для переговоров.
Пример: квартира продаётся за 30 млн ₽, комнаты 20, 15 и 12 м², всего 47 м² жилой площади. Пропорционально площади первая комната получает 12,8 млн ₽, вторая — 9,6 млн ₽, третья — 7,7 млн ₽.
На практике пропорцию корректируют: учитывают прописанных без права собственности, долги по комнате, состояние ремонта, кто берёт на себя расходы сделки. Итоговые суммы стоит закрепить письменно до поиска покупателя.
Что подготовить к первой встрече
Полный пакет не нужен, чтобы начать. Но чем больше из этого списка найдётся у собственников, тем быстрее станет понятен план.
- Паспорта собственников и свидетельства о рождении детей-владельцев
- Документ-основание на каждую комнату: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве
- Выписка ЕГРН или старое свидетельство о праве собственности
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги — кто прописан
- Поэтажный план и экспликация БТИ, если менялась планировка
- Договор социального найма на муниципальные комнаты
- Сведения о долгах по квартплате и капремонту
- Ипотечный договор и справка банка об остатке долга, если комната в залоге
Что обычно мешает расселению и как с этим быть
Почти каждая коммуналка спотыкается об одно из этих обстоятельств. Ни одно из них не делает расселение невозможным, но каждое добавляет шаги.
Сосед против продажи
Заставить собственника продать комнату нельзя. Работают переговоры: расчёт того, сколько он получит при общей продаже и сколько — при продаже комнаты отдельно, или встречная квартира, которая ему подходит. Если договориться не удаётся, остаётся выкуп комнат остальных соседей.
Среди собственников есть дети
Для продажи нужна предварительная санкция органов опеки, а взамен ребёнку обычно требуется не меньшая доля или жильё в собственности. Встречный объект подбирают заранее, а договор удостоверяет нотариус.
Прописанные без права собственности
Покупатели не берут квартиру, где остаются зарегистрированные жильцы. Нужно выяснить, кто и на каком основании прописан, и договориться о выписке до сделки; отказавшиеся от приватизации сохраняют право пользования, и с ними решают вопрос отдельно.
Собственник не выходит на связь
Владелец давно не живёт в квартире, уехал или умер, а наследники не оформили права. Ищем собственника или наследников, помогаем довести наследство до регистрации — только после этого комната становится участником сделки.
Арест, залог или долги
Арест снимается погашением долга, залог — расчётом с банком прямо в сделке. Долги за квартиру лучше закрыть до продажи: покупатели снижают цену или отказываются, увидев их в справке.
Неузаконенная перепланировка
Перенесённая стена или объединённые комнаты не совпадают с планом БТИ. Узаконивание в Москве занимает время, поэтому проверяем перепланировку в самом начале, а не тогда, когда покупатель уже нашёлся.
Вопросы о расселении коммуналки
Можно ли расселить коммуналку, если один сосед против?
Продать квартиру целиком без согласия всех собственников нельзя. Но можно выкупить комнаты тех, кто согласен, и продолжать переговоры с остальными. Часто несогласие снимается, когда сосед видит расчёт: при общей продаже он получает больше, чем за комнату отдельно.
Сколько времени занимает расселение в Москве?
Простая продажа квартиры целиком при согласии всех владельцев занимает несколько месяцев. Если нужно приватизировать муниципальные комнаты, оформить наследство, получить разрешение опеки или подобрать несколько встречных квартир, срок растёт. Реальный график видно после проверки документов.
Кто платит комиссию — все соседи или один?
Это решают сами собственники. Обычно расходы делят пропорционально суммам, которые каждый получает от продажи, а если инициатор выкупает комнаты для себя, он оплачивает работу по покупке. Порядок закрепляют письменно до начала работ.
Нужен ли нотариус при продаже комнаты?
Если комната принадлежит одному владельцу как отдельный объект, договор можно заключить в простой письменной форме. Нотариус обязателен, когда комната в долевой собственности или продаётся имущество ребёнка. Уведомлять соседей о продаже надёжнее тоже через нотариуса.
Можно ли купить комнату соседа в ипотеку?
Да, но выбор банков меньше, чем при покупке квартиры, а требования к объекту строже: перепланировка должна быть узаконена, а комната — выделена в отдельный объект в ЕГРН. Одобрение банка лучше получить до того, как договариваться с соседом о цене.
Что делать с муниципальной комнатой в квартире?
Жильцу такой комнаты нужно сначала её приватизировать, иначе продать её нельзя. Если в комнате никто не живёт и она освободилась, соседи могут претендовать на неё по статье 59 Жилищного кодекса.
Slon18cc и Slon18.cc — это одна компания?
Да, это одно и то же название, просто его по-разному набирают в поиске. Заявки со всех вариантов попадают к одним специалистам Slon18.cc.
Как связаться с Slon18.cc
Мы работаем с коммунальными квартирами в Москве и принимаем обращения через заявку на этой странице. Оставьте имя и телефон — специалист перезвонит, уточнит детали и предложит первый шаг для вашей квартиры.